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21 2017-04

后新政时代,改善置业的市场潜力还有多大?

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来源:佳爷房谈
时间:2017年4月20日

  经过一轮限购新政的洗礼,置业者的逻辑也在悄然发生变化,大家不得不重新思考下一轮市场即将经历的变化。
  提起昌平的房价,人们不得不感叹一句,这房价涨的真快!在过去的2016年中,用以下四个词来形容昌平楼市并不为过:

涨价
 
  涨价不只是昌平的关键词,也是2016年整个北京楼市的关键词。2016年前三个季度,受政策利好影响,央行降息降准、首付比例与契税双降、营业税改制、房贷利息可抵个税等一系列政策刺激,北京楼市热度急速上升,开发商也积极推盘去库存,北京楼市升温,房价普遍上涨,部分楼盘单次上调超万元。930新政出台,首付比例上调,房价快速上涨势头得到遏制,4季度呈现价格平稳状态。
  昌平作为刚需的供应热区之一,多个楼盘房价涨幅较大,如位于南邵的北京风景,从2016年初到现在,单价上涨了17000元,涨幅达68%,回龙观整体房价更是从2015年底的32000元涨到了现在的超5万元,涨势惊人。
  据数据统计显示,2016年昌平成交均价29355元/平,相比2015年涨8%,而其中均价最高的项目单价达到6.2万元,2015年最高均价还在4.4万元左右。在高价地带动下,未来昌平涨价趋势或将持续。

稀缺

  稀缺可谓昌平楼市的第二个关键词。从2016年昌平成交的情况来看,2016年昌平区域成交3010套,相比2015年下滑52%。且成交套数和成交楼盘数量在大兴、通州等远郊区中最少的。
  受近几年区域供地乏力的影响,昌平楼市近两年来供应远不及通州、大兴、房山等郊区,区域新盘供应较为稀缺,仅有部分老项目房源在售,特别是930新政之后,北京楼市整体降温,区域楼盘更是表现较为平淡,特别是纯住宅项目供应乏力。从土地出让和区域楼盘去化情况来看,2017年的供应仍难有较大起色。

封盘

  封盘待售也是昌平楼市的一个主旋律。区域如北京怡园、花雨汀等项目封盘有半年以上,等待恰当的时机入市涨价。这也是房企在楼市火热期蓄势涨价的一种方式。另外,这也跟昌平房源稀缺有关,区域楼盘供应稀缺,需求仍较为旺盛,等待时机涨价也是情理之中。

高端化

  昌平楼市的最后一个关键词是高端化。不只昌平,整个北京高端化趋势都极为明显,土地价格不断被刷新,每一次的高价地都会带来周边房价的新一轮上涨。再加上北京楼市的升温,成交大涨,整体高端化趋势渐渐明朗。
  以昌平的南邵为例,区域高价地出现之前,区域房价一直较为平稳。2015年以来,区域多个地块出让,楼面价最高突破3万元,多次刷新区域楼面价。在高价地带涨下,区域周边新房二手房价格都快速上涨,目前已经突破4万元,区域的北京风景报价已经突破46000元。未来高价地的入市,必将带动区域房价继续上涨,区域楼盘将逐渐迈向高端化。
  拿回龙观为例2015年11月回龙观房价32000-35000元/平,2016年截至7月15日回龙观新房报价45000-50000元/平。半年的时间昌平回龙观价格上涨了1.3万/平左右。房价虽然上调,但购房者对昌平的喜爱有增无减,购房人群主要集中在北七家、小汤山、回龙观、老城区和新城区。从几个区域的价格来看,南邵4万,昌平老城区35000,新城区48000,回龙观55000。北七家、小汤山主要是别墅项目,回龙观和老城区新房源很少,新城区当属南邵热度较高,仍然有房源。

区域供应结构将得到优化

  在去年五月,北京土地市场在沉寂了两个多月之后,迎来了包括昌平和大兴在内3宗地的拍卖。其中,昌平南邵两宗住宅混合公建用地备受关注,招商连下两城,以61.95亿的总价将两宗地收入囊中,楼面单价分别达到了3.38万元和3.52万元。该成交楼面价明显超过了2015年泰禾在该区域拿地的价格。泰禾将在该区域打造泰禾·昌平拾景园项目,而土地价格的攀升也意味着泰禾·昌平拾景园已经坐享区域发展红利。
  值得关注的是,南邵地块的出让文件中明确规定,除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。业内人士称,“7090”政策增加中小套型供应将对楼市产生巨大的影响,新房市场中的刚需产品的供应会增加。

区域发展潜力被看好

  事实上,房企争抢进驻的南邵区域潜力巨大。根据规划,新城东区是昌平新城未来发展的重点区域和昌平组团的主要发展方向,新城东区开发建设已初具规模,成为昌平城市建设的新亮点,在配套设施规划、土地资源储备、生态环境、景观资源及区位交通等方面优势明显。

  根据昌平政府的表述,新城东区配套设施规划完善,土地资源储备丰富,规划范围内行政办公、市政设施、商务金融、教育科研、文化娱乐、医疗卫生用地齐全,完全符合现代化城市发展需求。同时,在新城东区规划范围内将建设一个占地总面积136公顷,集商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区。

眼光独到提前布局

  早在2015年10月,泰禾集团就力压群雄,成功摘得昌平南邵0303-54地块。2016年2月泰禾又联手昌平科技园发展有限公司合作开发北京昌平南邵0303-07地块,泰禾·昌平拾景园项目涵盖上述两宗地,总建面约33万平方米。
  据悉,产品规划方面,继泰禾“院子系”成功布局全国之后,再造经典开创泰禾“园系”,希望给市场呈现新型中国式的院落哲学与家族生活观,并全力打造落户北京的首个泰禾广场,再造新中关国际消费中心。以顶级资源打造新中关地标级改善居住区,刷新新中关昌平时代的城市人居价值。
  值得关注的是,泰禾·昌平拾景园项目的自然资源和交通优势均较为突出。项目规划中的商业广场与南邵地铁上盖进行无缝连接,京藏、京新、京承高速环伺,具有极大的交通优势。另外,项目周边还有“北京母亲泉”之称的白浮泉历史遗址,以及北京最大的湿地公园——398公顷的白浮泉湿地公园,整个公园面积超过了朝阳公园约1.5倍。
  另外,泰禾•昌平拾景园踞守新中关核心示范区,是国家投资1000亿元,力图打造的北京“第二个中关村”,土地和产业双重价值前景无限。

一园拾景,铺陈四时大美

  沿袭泰禾造园之精粹,汲取中国传统吉祥文化寓意,融汇南北名园典故,以一帆风顺·云帆园、二龙戏珠·戏趣园、三阳开泰·阳春园、四季平安·四季园、五福临门·福锦园、六六大顺·如怡园、七星捧月·瞻月园、八仙过海·绮巧园、九九归一·抱朴园、十全十美·环秀园为主题的中式景观贯穿,铺展出一园拾景的诗意画境。春花秋月、夏雨冬雪、曲水流觞、疏林草地……不离轩堂而共履闲旷之域,不出城市而共获山林之胜。

三进布局,复刻精装庭院

  承续中国传统建筑规制,以“园门、院门、宅门”三重礼序布局,重塑家族礼仪;院门体系撷取古制门户八仪形制——双开柚木大门,饰以汉白玉门框,铜质匾额,壁灯等元素,深度还原名门贵贾的内蕴与气质;踏步院内,高3米的青砖墙围合出一方私属天地,匠心精装的中式院落,白墙竹影婆娑,配以青砖、青瓦,“福、禄、寿”主题地雕,流转着清雅、隽永的悠然时光。

成品叠墅,演绎至美人生

  室内空间提取传统中式精华元素,兼以考究的细节成就东方人居典范。家居装饰皆采用国际名品,并全面引入除霾系统、新风系统、智能家居系统、净水系统、软水系统、同层排水系统、太阳能热水系统、五重安防系统等八大人居系统,以领先的科技装置与智能化系统,从容应对空气、水源等污染问题,纵享智慧人生。

接驳地铁,醇享缤纷生活

  踞守规划中的昌平“新城东区”核心,以京藏、京新、京承、北六环、昌平线为主动脉的“三纵一环一联络”的立体交通路网环伺,进退自如。区域汇聚40余所高等院校,140余家科研机构,汇集高精人才,高新企业。54地块规划建设京城首个泰禾广场,与07地块呈业态互补、资源共享之势,全面满足购物、休闲、交友、娱乐等需求,让业主尽享一站式生活的多元与精彩。

产品为王,再树京城叠墅新标准

  伴随着楼市的不断成熟,产品本身已成为赢得市场竞争的关键。而昌平拾景园样板间的亮相更让到场客户看到了泰禾产品的精雕细刻。
  泰禾昌平拾景园为全成品交付,此次开放的样板间是使用面积约480平米的下叠产品。高3.8米、宽3.18米的院门华贵而厚重,推门而入,是匠心精装的中式院落,3米青砖墙围合起一方私属天地,墙面石雕置景,全部为纯手工打造,青砖、青瓦铺面,福、禄、寿主题地雕铺陈,造型精巧的墙面漏窗,尽现虚实之间的光影之美。
  步入室内,四层空间布局,配备私家精装电梯,能够全情满足业主的全家庭生活需求;一层客厅面宽4.5米,尽情沐浴阳光下的生活,让客户倍感欣喜;二层休息区均为套房设计,确保家庭成员之间私密生活。室内装修及厨卫配备均采用国内外一线品牌,与此同时全面引入了除霾系统、新风系统、净水系统、软水系统、同层排水系统、太阳能热水系统、智能家居系统、五重安防系统等八大人居系统,身处室内,能够明显感觉到清风鲜氧拂面,从容应对空气、水源等污染问题,纵享健康人生。
  泰禾·昌平拾景园位于昌平新城地铁南邵站南20米,示范区已于2017年4月15日开放,主推产品为新中式叠墅,板楼户型建筑面积为90-140平,新中式叠墅户型使用面积为210-480平,70年产权。

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